Fizibilite, karar vermeden önce projenin gerçekliğini görmektir

Bir arsa, eski yapı veya dönüşüm fırsatı ilk bakışta cazip görünebilir. Konum iyi olabilir, arsa değerli olabilir veya mülk sahipleri dönüşüme istekli olabilir. Ancak bu veriler tek başına projenin uygulanabilir olduğunu göstermez.

Fizibilite çalışması, bir projenin yalnızca fikir düzeyinde değil; teknik, ekonomik, mimari, hukuki ve uygulama gerçekliği açısından değerlendirilmesini sağlar.

Kısaca fizibilite şu soruya cevap arar:

Bu proje gerçekten yapılabilir mi, yapılırsa nasıl bir değer üretir ve hangi riskleri taşır?

Fizibilite çalışması hangi başlıkları inceler?

İyi hazırlanmış bir fizibilite çalışması yalnızca maliyet hesabı değildir. Projenin bütün karar alanlarını birlikte ele alır.

Bu nedenle fizibilite, projenin yalnızca “ne kadar kazandırır?” sorusuna değil; “hangi koşullarda yapılabilir?” sorusuna da cevap verir.

1. Arsa ve mevcut yapı durumu analiz edilir

Fizibilitenin ilk aşaması, mevcut durumu doğru okumaktır. Projenin başlangıç noktası arsa mı, mevcut bina mı, atıl yapı mı, riskli yapı mı, karakterli bir yapı mı? Bu ayrım, bütün süreci etkiler.

Bu aşamada şu bilgiler incelenir:

• Arsa büyüklüğü

• Mevcut yapı durumu

• Bağımsız bölüm sayısı

• Kullanım durumu

• Tapu ve mülkiyet bilgileri

• Parsel yapısı

• Çevre yapılaşması

• Ulaşım ve erişim durumu

• Bölgenin gelişim potansiyeli

Mevcut durum doğru okunmadan yapılan maliyet veya gelir hesapları yanıltıcı olabilir.

2. İmar potansiyeli değerlendirilir

Bir projenin neye dönüşebileceğini belirleyen en önemli başlıklardan biri imar potansiyelidir. Arsanın büyüklüğü kadar, o arsa üzerinde ne kadar inşaat alanı üretilebileceği ve bu alanın nasıl kullanılabileceği de önemlidir.

İmar değerlendirmesinde şu sorulara bakılır:

• Mevcut imar durumu nedir?

• Yapılabilecek toplam inşaat alanı ne olabilir?

• Kat adedi ve yapı yüksekliği nasıl şekillenir?

• Çekme mesafeleri projeyi nasıl etkiler?

• Otopark ve ortak alan gereklilikleri nelerdir?

• Kullanım fonksiyonu konut mu, ticari mi, karma kullanım mı olmalı?

• Mevcut yapı korunacak mı, yıkılıp yeniden mi yapılacak?

İmar potansiyeli, fizibilitenin teknik omurgasını oluşturur.

3. Proje senaryoları oluşturulur

Fizibilite tek bir ihtimali değil, çoğu zaman birkaç farklı senaryoyu karşılaştırır. Çünkü aynı arsa veya yapı için farklı proje yaklaşımları mümkün olabilir.

Örneğin:

Fizibilite çalışması, bu senaryolardan hangisinin daha anlamlı olduğunu görmeye yardımcı olur.

4. Maliyet ve yatırım ihtiyacı hesaplanır

Fizibilite çalışmasının en kritik bölümlerinden biri maliyet analizidir. Ancak burada yalnızca kaba inşaat maliyetine bakmak yeterli değildir.

Bir projenin toplam maliyetinde şu başlıklar olabilir:

• İnşaat maliyeti

• Mimari ve mühendislik proje giderleri

• Ruhsat ve resmi süreç giderleri

• Yıkım ve hafriyat giderleri

• Şantiye genel giderleri

• Finansman maliyeti

• Satış ve pazarlama giderleri

• Vergi ve harçlar

• Beklenmeyen gider payı

• Teslim ve son kontrol giderleri

Sadece metrekare birim maliyeti üzerinden yapılan basit hesaplar, gerçek yatırım ihtiyacını eksik gösterebilir.

5. Gelir ve değer potansiyeli değerlendirilir

Fizibilite yalnızca maliyeti değil, projenin üretebileceği değeri de inceler. Bu değer yalnızca satış fiyatı değildir; kullanım kalitesi, kira potansiyeli, piyasa konumu ve uzun vadeli değer artışı da dikkate alınmalıdır.

Gelir / değer analizinde şu sorular sorulur:

• Proje hangi hedef kitleye hitap edecek?

• Bölgedeki benzer projeler hangi fiyatlardan satılıyor?

• Yeni yapının kalite standardı satış değerini nasıl etkiler?

• Daire tipleri doğru mu?

• Ticari alan varsa değeri nasıl oluşur?

• Kiralama potansiyeli var mı?

• Proje uzun vadede değerini korur mu?

Bu aşama, projenin ekonomik olarak anlamlı olup olmadığını gösterir.

6. Riskler görünür hale getirilir

Fizibilite çalışmasının en önemli faydalarından biri, riskleri henüz karar aşamasındayken göstermesidir.

Olası risk başlıkları:

Risklerin erken görülmesi, projeye başlamadan önce daha sağlıklı karar alınmasını sağlar.

7. Proje için yol haritası oluşturulur

Fizibilite çalışmasının sonunda yalnızca “yapılır / yapılmaz” sonucu çıkmaz. İyi bir fizibilite, sonraki adımlar için bir yol haritası da oluşturur.

Bu yol haritası şu başlıkları içerebilir:

• Hangi proje modeli daha uygun?

• Hangi belgeler tamamlanmalı?

• Hangi teknik analizler yapılmalı?

• Maliklerle nasıl bir görüşme süreci yürütülmeli?

• Yaklaşık maliyet ve gelir dengesi nasıl görünüyor?

• Proje geliştirme için hangi kararlar alınmalı?

• Hangi riskler öncelikle çözülmeli?

Bu nedenle fizibilite, yalnızca rapor değil; karar sürecini yönlendiren bir araçtır.

Fizibilite ne zaman yapılmalı?

Fizibilite çalışması için en doğru zaman, büyük kararlar alınmadan önceki dönemdir.

Özellikle şu durumlarda fizibilite yapılması faydalıdır:

• Arsa veya yapı satın almadan önce

• Kat malikleriyle görüşmelere başlamadan önce

• Müteahhit teklifi hazırlamadan önce

• Restorasyon veya yenileme kararı almadan önce

• Proje için sermaye ayırmadan önce

• Ortaklık veya yatırım modeli kurmadan önce

• Dönüşüm tekliflerini karşılaştırmadan önce

Fizibilite geç yapılırsa, bazı hatalı varsayımlar karar sürecini çoktan etkilemiş olabilir.

Fizibilite çalışması kesin proje anlamına gelir mi?

Hayır. Fizibilite çalışması, kesin mimari proje veya kesin teklif anlamına gelmez. Fizibilite, karar vermeye yardımcı olan bir ön analizdir.

Fizibilite sonrası şu aşamalara geçilebilir:

• Daha detaylı mimari çalışma

• Ruhsat projesi

• Teknik proje

• Malik mutabakat süreci

• Kesin maliyet çalışması

• Uygulama planı

• Sözleşme ve teklif modeli

Yani fizibilite, projenin temel karar zeminini oluşturur; uygulama süreci için başlangıç noktasıdır.

İyi fizibilite ile zayıf fizibilite arasındaki fark

Bu nedenle fizibilite çalışmasının kalitesi, proje kararının kalitesini doğrudan etkiler.

2 Şehir yaklaşımı

2 Şehir, fizibiliteyi yalnızca rakamsal bir hesap olarak görmez. Bir yapının veya arsanın potansiyelini değerlendirirken teknik, mimari, ekonomik ve yaşamsal değeri birlikte ele alır.

Bu yaklaşımda temel soru şudur:

Bu mülk, doğru ele alındığında nasıl bir değer üretebilir?

Bu nedenle 2 Şehir fizibilite yaklaşımında şu başlıklar birlikte değerlendirilir:

• Mevcut durum

• İmar ve alan kullanımı

• Proje senaryosu

• Maliyet ve gelir dengesi

• Malik / yatırımcı beklentisi

• Uygulama kabiliyeti

• Uzun vadeli değer

Amaç, yalnızca yapılabilir projeler bulmak değil; doğru projeyi doğru modelle geliştirmektir.

Sonuç

Fizibilite çalışması, bir projenin gerçek potansiyelini ve risklerini görünür hale getirir. Arsa, yapı veya dönüşüm fırsatına yalnızca bugünkü haliyle değil; doğru proje modeliyle üretebileceği değer açısından bakmayı sağlar.

Sağlıklı bir fizibilite çalışması, yatırım kararı öncesinde belirsizliği azaltır, riskleri gösterir ve uygulanabilir bir yol haritası oluşturur.